Hypotheek in Nederland: regels, kosten en maandlasten

Een hypotheek is een lening om een huis te kopen, met de woning als onderpand. Het is voor de meeste mensen de grootste lening van hun leven, met een looptijd van meestal 30 jaar. Hoeveel je kunt lenen, ligt grotendeels vast in regels: je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, en je inkomen bepaalt via normen van het Nibud welk deel je aan woonlasten mag besteden. Vanaf 2023 telt het inkomen van je partner volledig mee, en een studieschuld gaat van je leenruimte af op basis van het wettelijke maandbedrag.

Een voorbeeld van de Consumentenbond: met een bruto jaarsalaris van € 70.000 kun je in 2026 ongeveer € 347.000 lenen, € 7.000 meer dan in 2025. Daarnaast komen de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notaris en taxatie, die je meestal uit eigen geld betaalt. Ben je tussen de 18 en 35 en koop je je eerste woning tot € 555.000? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. In dit artikel lees je hoe een hypotheek werkt, welke regels gelden in 2026, wat NHG is en wat een huis kopen werkelijk kost. Met de rekentool hieronder bereken je je maandlasten en kosten koper.

Bijgewerkt: 13 oktober 2026 · Bronnen: Nibud (Advies hypotheeknormen 2026), Consumentenbond (wijzigingen hypotheek 2026), Stichting BKR, Rijksoverheid

Bereken: je maandlasten en kosten koper

Hoe werkt een hypotheek?

Bij een hypotheek leen je geld om een woning te kopen. De geldverstrekker krijgt het recht van hypotheek: kun je niet meer betalen, dan mag hij de woning laten verkopen. Je betaalt elke maand rente en aflossing.

Aflosvormen

• Annuïtair: je betaalt elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin is dat vooral rente, later vooral aflossing. Je netto maandlast stijgt langzaam, omdat je renteaftrek daalt.
• Lineair: je lost elke maand hetzelfde bedrag af, plus rente over de restschuld. Je begint met een hogere maandlast, die daarna daalt. In totaal betaal je minder rente.

Alleen bij een annuïtaire of lineaire hypotheek die je binnen 30 jaar volledig aflost, is de rente aftrekbaar. Een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 kan onder het overgangsrecht vallen.

Rentevaste periode

Je kiest hoe lang je rente vaststaat, bijvoorbeeld 10, 20 of 30 jaar. Een langere periode geeft meer zekerheid, maar de rente is vaak hoger. Na afloop krijg je een nieuw rentevoorstel. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar wordt bij de aanvraag getoetst met een rente van minimaal 5%, waardoor je minder kunt lenen.

Hoeveel hypotheek kun je krijgen in 2026?

Twee grenzen bepalen hoeveel je kunt lenen. Je krijgt het laagste van de twee.

1. De woningwaarde: je leent maximaal 100% van de marktwaarde volgens het taxatierapport. Bijkomende kosten betaal je dus uit eigen geld.
2. Je inkomen: de wet schrijft voor welk percentage van je bruto inkomen je maximaal aan woonlasten mag besteden. Die percentages worden elk jaar vastgesteld op basis van advies van het Nibud, en hangen af van je inkomen en de rente.

Daarbij gelden deze regels:

• Partner: het inkomen van een tweede verdiener telt sinds 2023 volledig mee.
• Studieschuld: het wettelijke maandbedrag dat je aan DUO moet betalen, gaat van je leenruimte af. Hoe hoger je studieschuld, hoe minder je kunt lenen. Lees meer over de studielening.
• Andere leningen: wat bij BKR staat, telt mee. Een doorlopend krediet telt mee voor de limiet, ook als je niets hebt opgenomen. Bij private lease telt het volledige maandbedrag mee.
• Toetsrente: bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar wordt gerekend met minimaal 5%.

Je exacte maximale hypotheek hangt af van al deze factoren. Laat die berekenen door een erkend hypotheekadviseur, zeker voordat je een bod doet.

Extra lenen voor verduurzaming

Bovenop je normale leenruimte mag je in 2026 extra lenen voor een energiezuinige woning of voor verduurzaming:

Je totale hypotheek mag inclusief dit extra bedrag niet hoger zijn dan 106% van de woningwaarde na verbouwing. Wil je je hypotheek niet verhogen, kijk dan naar de Energiebespaarlening van het Warmtefonds.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

NHG is een garantie voor je hypotheek. Kun je door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, een scheiding of overlijden van je partner je hypotheek niet meer betalen en moet je de woning met verlies verkopen, dan kan een eventuele restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden.

• NHG-grens 2026: € 470.000, inclusief verbouwingskosten. Met energiebesparende maatregelen € 498.200.
• Kosten: eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag. Die kosten zijn aftrekbaar.
• Voordeel: veel geldverstrekkers geven een lagere rente bij NHG.
• BKR: wordt een restschuld via NHG afgehandeld, dan komt er een RN-codering bij BKR.

Kosten koper: wat betaal je bovenop de koopsom?

Omdat je maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen, betaal je de kosten koper uit eigen geld. De kosten voor advies, taxatie, notaris (voor de hypotheekakte) en NHG zijn in het jaar van aankoop aftrekbaar; overdrachtsbelasting niet.

Hypotheek en BKR

Een hypotheek op je eigen woning wordt alleen bij BKR geregistreerd als er een betalingsachterstand is. Wel kijkt de geldverstrekker bij je aanvraag naar je BKR-gegevens:

• Positieve registraties, zoals een lopende lening of een doorlopend krediet, verlagen je leenruimte, maar zijn geen beletsel.
• Een achterstandscodering maakt een hypotheek lastiger. Sommige geldverstrekkers accepteren een herstelde achterstand onder voorwaarden. Een adviseur weet welke.
• Achteraf betalen staat nu meestal niet bij BKR, maar de geldverstrekker ziet het wel op je bankafschriften. Lees meer over achteraf betalen.

Wil je binnenkort een huis kopen? Bekijk je BKR-gegevens dan vooraf gratis op mijnkredietregistratie.nl, en zeg ongebruikte limieten op. Lees meer in ons artikel over BKR-registratie.

Hypotheek oversluiten of verhogen

• Oversluiten: stap je tijdens je rentevaste periode over naar een lagere rente, dan kan je geldverstrekker een vergoeding vragen voor het renteverlies. Veel geldverstrekkers staan toe dat je elk jaar een deel boetevrij aflost. Kijk in je voorwaarden.
• Verhogen voor een verbouwing: het extra bedrag komt in een bouwdepot. De rente is aftrekbaar als je het geld gebruikt voor verbetering of onderhoud. Lees meer in ons artikel over de verbouwingslening.
• Een consumptieve lening aflossen met je hypotheek: de rente is dan vaak lager, maar je lost veel langer af en je woning dient als onderpand. Lees de voor- en nadelen in ons artikel over lening oversluiten.

Veelgestelde vragen over de hypotheek

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Maximaal 100% van de woningwaarde, en niet meer dan je inkomen toelaat volgens de jaarlijkse normen. Het inkomen van je partner telt volledig mee. Een studieschuld, andere leningen en private lease verlagen je leenruimte.

Wat is de NHG-grens in 2026?

€ 470.000 inclusief verbouwingskosten, of € 498.200 als het extra bedrag volledig naar energiebesparende maatregelen gaat. De kosten zijn 0,4% van het hypotheekbedrag.

Hoeveel hypotheekrente kan ik aftrekken in 2026?

Tegen maximaal 37,56%, als je hypotheek binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.

Moet ik overdrachtsbelasting betalen?

Ben je 18 tot 35 en koop je een bestaande woning tot € 555.000 om zelf in te wonen, dan niet. Anders betaal je 2%, en 8% voor een tweede woning of beleggingspand.

Telt mijn studieschuld mee voor mijn hypotheek?

Ja. Het wettelijke maandbedrag dat je aan DUO moet betalen, gaat van je leenruimte af.

Kan ik een hypotheek krijgen met een BKR-registratie?

Met alleen positieve registraties meestal wel, al verlagen je lopende leningen je leenruimte. Met een achterstandscodering is het moeilijker; een hypotheekadviseur kan nagaan welke geldverstrekker je situatie accepteert.

Bronnen: Nibud (Advies hypotheeknormen 2026), Consumentenbond (Dit verandert er voor je hypotheek in 2026), Stichting BKR (Algemeen Reglement CKI), Rijksoverheid. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk hypotheekadvies. Laat je maximale hypotheek berekenen door een erkend adviseur.