Für die meisten Menschen in der Schweiz ist das Eigenheim die grösste Anschaffung ihres Lebens, und ohne Hypothek geht es kaum. Anders als ein Privatkredit fällt die Hypothek nicht unter das Konsumkreditgesetz. Es gibt keinen gesetzlichen Höchstzins und kein Widerrufsrecht nach KKG. Dafür gelten strenge Regeln beim Eigenkapital und bei der Amortisation, und die Bank rechnet bei der Tragbarkeit mit einem deutlich höheren Zins als dem aktuellen.
Die Schweizerische Nationalbank hat ihren Leitzins am 24. September 2026 bei 0 % belassen. Das Zinsumfeld ist also tief. Für die Frage, ob Sie sich ein Objekt leisten können, spielt das aber kaum eine Rolle, weil die Banken mit einem kalkulatorischen Zins rechnen. Mit dem Rechner prüfen Sie Eigenkapital, Tragbarkeit und den maximalen Kaufpreis, bevor Sie mit der Bank sprechen.
Aktualisiert: 14. Oktober 2026 · Quellen: FINMA / Schweizerische Bankiervereinigung (Mindestanforderungen Hypothekarfinanzierungen), Schweizerische Nationalbank, Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung
Kurz erklärt
- Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen. In der Praxis verlangen Banken insgesamt rund 20 % Eigenkapital.
- Der Teil über zwei Dritteln des Belehnungswerts (2. Hypothek) muss innert 15 Jahren amortisiert werden.
- Massgebend ist der tiefere Wert aus Kaufpreis und Marktwert (Niederstwertprinzip).
- Tragbarkeit: Banken rechnen meist mit rund 5 % Zins plus 1 % Nebenkosten. Die Kosten sollten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
- Mit der beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt für selbstbewohntes Eigentum auch der Abzug der Hypothekarzinsen, frühestens ab 2028.
Tragbarkeitsrechner: Können Sie sich das Objekt leisten?
Tragbarkeitsrechner Hypothek
Prüfen Sie Eigenkapital, Belehnung und Tragbarkeit nach den in der Schweiz üblichen Regeln.
Objekt und Eigenkapital
Einkommen und Annahmen
| Hypothek total | |
| 1. Hypothek (bis 2/3 des Werts) | |
| 2. Hypothek (Amortisation in 15 Jahren) | |
| Kalkulatorischer Zins pro Jahr | |
| Amortisation pro Jahr | |
| Neben- und Unterhaltskosten (1 % des Preises) | |
| Kalkulatorische Kosten pro Jahr |
Richtwerte: Mindestens 20 % Eigenkapital ist verbreitete Bankpraxis. Mindestens 10 % des Belehnungswerts müssen nach den von der FINMA anerkannten Mindestanforderungen der Bankiervereinigung aus Mitteln stammen, die nicht aus der 2. Säule kommen. Die Hypothek muss innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Die Tragbarkeitsrechnung mit kalkulatorischem Zins und Kosten von höchstens einem Drittel des Einkommens ist übliche Praxis, die Werte variieren je nach Bank. Vereinfachte Schätzung, keine Finanzierungszusage.
Eigenkapital: Woher es kommen darf
Banken finanzieren in der Regel höchstens rund 80 % des Belehnungswerts. Die restlichen 20 % bringen Sie als Eigenkapital ein. Mindestens die Hälfte davon, also 10 % des Belehnungswerts, müssen sogenannte harte Eigenmittel sein: Mittel, die nicht aus der Pensionskasse stammen. So steht es in den Mindestanforderungen der Bankiervereinigung, die von der FINMA anerkannt sind.
| Quelle | Zählt als harte Eigenmittel? | Zu beachten |
|---|---|---|
| Ersparnisse, Wertschriften | Ja | Nachweis über Konto- und Depotauszüge |
| Säule 3a | Ja | Kann für selbstbewohntes Wohneigentum vorbezogen werden. Der Bezug wird als Kapitalleistung besteuert. |
| Erbvorbezug, Schenkung | Ja | Schriftlich festhalten. Ein Darlehen der Familie gilt nur als Eigenkapital, wenn es nicht verzinst und zurückbezahlt werden muss. |
| Pensionskasse (2. Säule) | Nein | Zählt zum Eigenkapital, aber nicht zu den harten 10 %. Vorbezug oder Verpfändung möglich. |
Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung
Für selbstbewohntes Wohneigentum können Sie Gelder aus der 2. Säule nutzen (Wohneigentumsförderung). Die wichtigsten Regeln:
- Der Mindestbetrag für einen Vorbezug liegt bei CHF 20’000. Ein Vorbezug ist höchstens alle fünf Jahre möglich.
- Ab Alter 50 ist der Betrag begrenzt auf die Freizügigkeitsleistung mit 50 oder, falls höher, auf die Hälfte der aktuellen Freizügigkeitsleistung.
- Vorbezug und Verpfändung sind in der Regel bis drei Jahre vor dem ordentlichen Rentenalter möglich.
- Verheiratete und eingetragene Partner brauchen die schriftliche Zustimmung des Partners.
- Der Vorbezug wird als Kapitalleistung besteuert. Wenn Sie das Objekt verkaufen, müssen Sie ihn zurückzahlen.
- Ein Vorbezug reduziert Ihre Leistungen im Alter und je nach Kasse bei Invalidität und Tod. Klären Sie mit Ihrer Pensionskasse, ob eine Zusatzversicherung nötig ist.
Bei der Verpfändung bleibt das Geld in der Pensionskasse und dient der Bank als Sicherheit. Ihre Vorsorge bleibt erhalten und es fällt keine Steuer an, dafür ist die Hypothek höher.
Tragbarkeit verstehen: So rechnet die Bank
Die Bank prüft, ob Sie die Wohnkosten auch bei deutlich höheren Zinsen tragen könnten. In der Praxis rechnen die meisten Banken so:
- Kalkulatorischer Zins: rund 5 % auf die gesamte Hypothek, unabhängig vom aktuellen Zins
- Amortisation: der jährliche Betrag, um die 2. Hypothek in 15 Jahren abzuzahlen
- Neben- und Unterhaltskosten: rund 1 % des Objektwerts pro Jahr
- Grenze: Diese Kosten sollten höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
| Beispiel: Wohnung für CHF 900’000, Eigenkapital CHF 200’000 | CHF pro Jahr |
|---|---|
| Hypothek CHF 700’000 × 5 % kalkulatorischer Zins | 35’000 |
| Amortisation 2. Hypothek (CHF 100’000 in 15 Jahren) | 6’667 |
| Neben- und Unterhaltskosten (1 % von CHF 900’000) | 9’000 |
| Kalkulatorische Kosten total | 50’667 |
Mit einem Haushaltseinkommen von CHF 170’000 entspricht das einer Tragbarkeit von 29,8 %. Das Objekt wäre damit tragbar. Die tatsächlichen Kosten liegen bei einem Hypozins von 1,6 % deutlich tiefer, bei rund CHF 2’240 pro Monat inklusive Amortisation und Nebenkosten.
Zwei Punkte werden oft übersehen. Ein zweites Einkommen wird nur angerechnet, wenn die zweite Person als Solidarschuldnerin für die Hypothek haftet. Und viele Banken prüfen die Tragbarkeit auch für die Zeit nach der Pensionierung. Dann zählen AHV- und Pensionskassenrenten, die meist tiefer sind als der Lohn.
1. und 2. Hypothek, Amortisation
Die Hypothek wird in zwei Teile gegliedert. Die 1. Hypothek reicht bis zwei Drittel des Belehnungswerts und muss nicht zwingend amortisiert werden. Die 2. Hypothek ist der Teil darüber. Sie muss innert 15 Jahren in regelmässigen Raten auf zwei Drittel amortisiert werden, spätestens bis zur Pensionierung.
- Direkte Amortisation: Sie zahlen die Hypothek laufend zurück. Die Schuld und damit die Zinskosten sinken jedes Jahr.
- Indirekte Amortisation: Sie zahlen in eine verpfändete Säule 3a ein, die am Ende zur Rückzahlung verwendet wird. Die Hypothek bleibt bis dahin gleich hoch. Sie profitieren vom Steuerabzug für die Säule 3a und heute zusätzlich vom Abzug der höheren Hypothekarzinsen. Dieser zweite Vorteil fällt mit der Eigenmietwert-Reform für selbstbewohntes Eigentum weg, der Abzug für die Säule 3a bleibt.
Hypothekenmodelle im Vergleich
| Modell | So funktioniert es | Geeignet für | Risiko |
|---|---|---|---|
| Festhypothek | Zins für 2 bis 10 Jahre (teils länger) fix | Planbare Kosten, knappes Budget | Bei vorzeitiger Auflösung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sinkende Zinsen nützen Ihnen nichts. |
| SARON-Hypothek | Zins = Referenzzins SARON plus Marge der Bank, laufend angepasst | Wer Zinsschwankungen tragen kann | Steigt der SARON, steigen die Kosten sofort mit. |
| Variable Hypothek | Zins von der Bank festgelegt, kurzfristig kündbar | Übergangslösung, etwa vor einem Verkauf | Meist teurer als die anderen Modelle |
| Kombination | Hypothek in Tranchen mit verschiedenen Modellen oder Laufzeiten | Risikoverteilung | Verschiedene Fälligkeiten können einen Bankwechsel erschweren. |
Der SARON richtet sich stark nach dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank, der seit Juni 2025 bei 0 % liegt und im September 2026 bestätigt wurde. Welches Modell besser ist, hängt weniger von der Zinsprognose ab als davon, wie viel Zinsrisiko Ihr Budget verkraftet.
Hypothek und Steuern nach der Eigenmietwert-Reform
Heute versteuern Sie bei selbstbewohntem Eigentum den Eigenmietwert als Einkommen. Im Gegenzug können Sie die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abziehen.
Mit dem Systemwechsel, den das Stimmvolk im September 2025 angenommen hat, fällt der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum weg. Damit entfallen auch der Abzug der Hypothekarzinsen und der Abzug für Unterhaltskosten beim Bund. Das Inkrafttreten ist frühestens auf den 1. Januar 2028 vorgesehen, das genaue Datum legt der Bundesrat noch fest. Vorgesehen sind zudem:
- Für Ersterwerber nach Inkrafttreten ein befristeter Schuldzinsabzug von zunächst CHF 10’000 für Verheiratete bzw. CHF 5’000 für Alleinstehende. Er sinkt jedes Jahr um 10 % und endet nach zehn Jahren.
- Für Personen mit vermieteten Liegenschaften im Privatvermögen bleibt ein anteiliger Schuldzinsabzug.
Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Regeln. Für Ihre Planung heisst das: Rechnen Sie langfristig nicht mit einem Steuervorteil aus den Hypothekarzinsen. Direkte Amortisation kann damit attraktiver werden.
Ablauf: Vom Wunschobjekt zur Hypothek
- Budget klären: Eigenkapital und Tragbarkeit mit dem Rechner oben prüfen.
- Finanzierungsbestätigung einholen: Mit einer grundsätzlichen Zusage der Bank sind Sie bei Verkäufern glaubwürdiger.
- Offerten vergleichen: Mehrere Banken, Versicherungen und Pensionskassen anfragen. Die Margen unterscheiden sich spürbar.
- Bewertung: Die Bank schätzt das Objekt. Liegt der Marktwert unter dem Kaufpreis, gilt der tiefere Wert, und Sie brauchen mehr Eigenkapital.
- Hypothekarvertrag: Modell, Laufzeit, Zins, Amortisation und Sicherheiten (Schuldbrief) festlegen.
- Beurkundung und Grundbuch: Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Danach wird die Hypothek ausbezahlt.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Zum Kaufpreis kommen Gebühren für Notariat und Grundbuch, die Errichtung oder Erhöhung des Schuldbriefs und in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer. Diese Kosten sind kantonal sehr unterschiedlich geregelt und werden in der Regel nicht über die Hypothek finanziert. Erkundigen Sie sich früh beim Notariat oder Grundbuchamt Ihres Kantons und planen Sie sie zusätzlich zum Eigenkapital ein.
Renovation über die Hypothek finanzieren
Wer bereits Eigentümer ist, kann eine Renovation oft über eine Aufstockung der Hypothek finanzieren, meist günstiger als mit einem Privatkredit. Die Bank prüft dabei Belehnung und Tragbarkeit neu. Wertvermehrende Investitionen erhöhen den Belehnungswert eher als reiner Unterhalt. Mehr dazu im Ratgeber Renovationskredit.
Häufige Fragen zur Hypothek in der Schweiz
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?
In der Praxis rund 20 % des Belehnungswerts. Mindestens 10 % müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen.
Wie berechnet die Bank die Tragbarkeit?
Meist mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, der Amortisation der 2. Hypothek und rund 1 % Nebenkosten. Zusammen sollten diese Kosten höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Muss ich die Hypothek zurückzahlen?
Die 2. Hypothek, also der Teil über zwei Dritteln des Belehnungswerts, muss innert 15 Jahren amortisiert werden, spätestens bis zur Pensionierung. Die 1. Hypothek kann bestehen bleiben.
Kann ich mein Pensionskassengeld für ein Eigenheim verwenden?
Ja, für selbstbewohntes Wohneigentum als Vorbezug (mindestens CHF 20’000, höchstens alle fünf Jahre) oder als Verpfändung. Es zählt aber nicht zu den mindestens 10 % harten Eigenmitteln.
Gilt das Konsumkreditgesetz für Hypotheken?
Nein. Durch Grundpfand gesicherte Kredite sind vom KKG ausgenommen. Es gibt daher keinen gesetzlichen Höchstzins und kein Widerrufsrecht nach KKG.
Kann ich Hypothekarzinsen von den Steuern abziehen?
Heute ja. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt dieser Abzug für selbstbewohntes Eigentum, voraussichtlich frühestens ab 2028. Für Ersterwerber ist ein befristeter Abzug vorgesehen.
Weitere Ratgeber für die Schweiz
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben geprüft am 14. Oktober 2026 (FINMA / SBVg-Mindestanforderungen, SNB, Wohneigentumsförderung BVG, Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung). Tragbarkeitswerte sind übliche Bankpraxis und können je nach Bank abweichen. kreeu.com vergibt und vermittelt keine Hypotheken.
