Hipotekārais kredīts – mājokļa iegāde, Altum garantija un aprēķins

Hipotekārais kredīts ir ilgtermiņa kredīts mājokļa iegādei, kura nodrošinājums ir pats mājoklis – banka to ieķīlā ar hipotēku zemesgrāmatā. Latvijā to bieži sauc arī par mājokļa kredītu. Tā ir lielākā finanšu saistība, ko lielākā daļa cilvēku uzņemas dzīvē, tāpēc pirms parakstīšanas ir vērts saprast, kā veidojas likme, cik liela pirmā iemaksa vajadzīga un kādas ir darījuma papildu izmaksas.

Šajā ceļvedī uzzināsi, kādas ir Latvijas Bankas prasības mājokļa kredītiem, kā Altum garantija samazina pirmo iemaksu, kā darbojas likme “marža + EURIBOR”, kas ir zaļā hipotēka un kādas valsts nodevas jāmaksā zemesgrāmatā.

Pēdējā atjaunināšana: 2026. gada oktobris · Sagatavots, balstoties uz Latvijas Bankas prasībām mājokļa kredītiem, Ministru kabineta noteikumiem Nr. 1250 par valsts nodevām zemesgrāmatā un attīstības finanšu institūcijas Altum informāciju

Hipotekārā kredīta kalkulators: maksājums un prasības

Ievadi mājokļa cenu, pirmo iemaksu, bankas maržu, aktuālo EURIBOR, termiņu un savus ienākumus. Kalkulators aprēķina ikmēneša maksājumu un procentus, pārbauda Latvijas Bankas prasības, parāda, kā mainītos maksājums, ja EURIBOR pieaugtu, un aprēķina valsts nodevas zemesgrāmatā.

Kas ir hipotekārais kredīts

Hipotekārais kredīts ir jebkurš kredīts, kura nodrošinājums ir nekustamais īpašums, ieķīlāts ar hipotēku zemesgrāmatā. Privātpersonām visbiežāk tas ir mājokļa kredīts dzīvokļa vai mājas iegādei, taču ar hipotēku nodrošina arī būvniecības kredītus un kredītus pret jau piederošu īpašumu.

Ja plāno būvēt māju, izmaksa tranšās un nākotnes vērtējums ir skaidroti ceļvedī Mājas būvniecības kredīts.

Latvijas Bankas prasības mājokļa kredītiem

Avots: Latvijas Banka, aizņēmējiem piemērojamie makroprudenciālie pasākumi. Kredīta devēji ierobežotā apjomā drīkst piešķirt kredītus ārpus šīm robežām.

Pirmā iemaksa un Altum garantija

Tā kā kredīts var būt līdz 90% no mājokļa vērtības, pašu iemaksai jābūt vismaz 10%. Daudzām ģimenēm tieši pirmā iemaksa ir lielākais šķērslis – ienākumi pietiek maksājumam, bet nav uzkrājumu.

Šādā gadījumā palīdz attīstības finanšu institūcijas Altum mājokļu garantija. Altum sniedz bankai garantiju par daļu no kredīta, tāpēc banka var pieņemt mazāku pirmo iemaksu – ar garantiju to var samazināt līdz pat 5%.

• Kam: ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem; ģimenēm garantijas apmērs atkarīgs no bērnu skaita.
• Kā: kredītu noformē bankā, kas sadarbojas ar Altum, un banka pati vēršas pēc garantijas.
• Daudzbērnu ģimenēm papildus pieejama Altum subsīdija “Balsts”.

Garantijas apmēri, maksimālās darījuma summas un nosacījumi pēdējos gados vairākkārt mainīti, tāpēc aktuālos nosacījumus pārbaudi altum.lv.

Procentu likme: marža un EURIBOR

Lielākajai daļai mājokļa kredītu Latvijā ir mainīga likme, kas sastāv no divām daļām:

• Bankas marža – fiksēta daļa, ko banka nosaka individuāli pēc tava riska un kas parasti nemainās visu līguma laiku.
• EURIBOR – bāzes likme (parasti 3 vai 6 mēnešu), kas mainās tirgū un tiek pārskatīta līgumā noteiktos periodos.

Ja EURIBOR pieaug, pieaug arī tavs maksājums. Piemēram, 135 000 EUR kredītam uz 30 gadiem ar likmi 4,1% maksājums ir 652,32 EUR mēnesī, bet, ja likme pieaugtu līdz 6,1%, tas būtu 818,09 EUR – par 165,77 EUR vairāk. Tāpēc pirms kredīta pārbaudi, vai budžets izturētu arī augstāku likmi – kalkulatorā to parāda stresa tests.

Daļa banku piedāvā arī fiksētu likmi uz noteiktu periodu. Tā dod paredzamu maksājumu, bet parasti ir ar augstāku sākotnējo likmi, un fiksētas likmes kredīta pirmstermiņa atmaksai var tikt piemērota kompensācija.

Zaļā hipotēka

Zaļā hipotēka jeb zaļais mājokļa kredīts ir hipotekārais kredīts energoefektīva mājokļa iegādei, būvniecībai vai renovācijai. Latvijas Banka energoefektīviem mājokļiem pieļauj labvēlīgākus kreditēšanas limitus: maksājumu slodze var būt līdz 45% no neto ienākumiem (nevis 40%) un kredīts – līdz 8 gadu neto ienākumiem (nevis 6). Tas nozīmē, ka ar tiem pašiem ienākumiem var būt pieejama lielāka summa. Daļa banku energoefektīviem mājokļiem piedāvā arī labākus cenas nosacījumus, tāpēc par tiem vērts jautāt.

Kādi mājokļi kvalificējas

Mājokļa energoefektivitāti apliecina ēkas energosertifikāts, ko izsniedz neatkarīgs eksperts ēku energoefektivitātes jomā. Jaunbūvēm Latvijā jāatbilst augstām energoefektivitātes prasībām, tāpēc jaunajos projektos energoefektīvs mājoklis ir biežāk sastopams. Kādu energoefektivitātes klasi banka uzskata par “zaļu”, nosaka katra banka – pirms darījuma pieprasi energosertifikātu un noskaidro bankas kritērijus.

Zaļā hipotēka renovācijai

Zaļo finansējumu var izmantot arī esoša mājokļa energoefektivitātes uzlabošanai – siltināšanai, logu nomaiņai, apkures sistēmas modernizācijai. Mazākiem darbiem bieži izmanto zaļo patēriņa kredītu, bet lielākai renovācijai – papildu finansējumu esošai hipotēkai. Privātmāju atjaunošanai Altum īsteno arī atsevišķu atbalsta programmu. Vairāk ceļvedī Saules paneļu kredīts un zaļais eko kredīts.

Vai saules paneļi padara mājokli atbilstošu

Ne automātiski. Saules paneļi var uzlabot ēkas energoefektivitātes rādītājus, bet bankai parasti būs svarīgs energosertifikātā norādītais kopējais novērtējums, kas ietver arī ēkas siltumizolāciju un apkures sistēmu.

Darījuma izmaksas

Papildus pirmajai iemaksai mājokļa iegāde ar kredītu prasa vairākas vienreizējas izmaksas. Tās jāieplāno no pašu līdzekļiem.

Valsts nodevas: Ministru kabineta noteikumi Nr. 1250. Atvieglojumi attiecas arī uz Nacionālo bruņoto spēku karavīriem. Pārbaudi aktuālo noteikumu redakciju pirms darījuma.

Piemēram, pērkot mājokli par 150 000 EUR ar 135 000 EUR kredītu, valsts nodeva par īpašuma tiesībām ir 2 250 EUR, bet par hipotēku – 135 EUR (ģimenei ar bērniem hipotēkas nodeva netiek piemērota).

Process soli pa solim

1. Novērtē savas iespējas: aprēķini maksājumu un pārbaudi Latvijas Bankas prasības kalkulatorā.
2. Saņem bankas sākotnējo piedāvājumu: daudzas bankas izsniedz sākotnēju lēmumu par iespējamo summu vēl pirms mājokļa izvēles.
3. Izvēlies mājokli un vienojies ar pārdevēju; pārbaudi zemesgrāmatā, vai īpašumam nav apgrūtinājumu.
4. Vērtējums: sertificēts vērtētājs nosaka īpašuma tirgus vērtību.
5. Kredīta lēmums un līgums: paraksti kredīta un hipotēkas līgumu, ja atbilsti – ar Altum garantiju.
6. Darījums un zemesgrāmata: pirkuma līgums, nodevu samaksa, īpašuma tiesību un hipotēkas nostiprināšana zemesgrāmatā; banka izmaksā naudu pārdevējam.

Aprēķina piemērs

Mājoklis par 150 000 EUR, pirmā iemaksa 15 000 EUR (10%), kredīts 135 000 EUR, bankas marža 2,0% + EURIBOR 2,1% = 4,1%, neto ienākumi 2 800 EUR mēnesī, citu kredītu nav.

Kreeu.com aprēķins pēc anuitātes formulas, pieņemot, ka likme nemainās visu termiņu. Marža un EURIBOR šeit ir piemēra vērtības, nevis konkrētas bankas piedāvājums.

Visos variantos maksājumu slodze ir zem 40%, un kredīts ir 4,0 reizes lielāks par gada ienākumiem (robeža – 6), tātad Latvijas Bankas prasības ir izpildītas. Pirmā iemaksa ir tieši 10%, tāpēc LTV ir uz robežas – nedaudz zemāks vērtējums nozīmētu, ka vajadzīga lielāka iemaksa vai Altum garantija.

Likmes samazināšana un pārkreditācija

Ar grozījumiem, kas stājās spēkā 2024. gada 23. februārī, hipotekārā kredīta pārkreditācija citā bankā kļuva vienkāršāka un lētāka. Pēc Latvijas Bankas datiem, kopš 2025. gada sākuma likme samazināta 13 801 hipotekārajam kredītam, un vidējais gada ietaupījums bija aptuveni 350 EUR, vienojoties ar esošo banku, un aptuveni 500 EUR, pārkreditējoties citur. Ja tavi ienākumi ir pieauguši vai kredīta atlikums samazinājies, ir vērts lūgt bankai pārskatīt maržu. Sīkāk ceļvedī Pārkreditācija un kredītu apvienošana.

Kopsavilkums

Hipotekārais kredīts ir ilgtermiņa kredīts mājokļa iegādei, nodrošināts ar hipotēku zemesgrāmatā. Latvijas Bankas prasības nosaka, ka kredīts var būt līdz 90% no vērtības (95% ar valsts garantiju), maksājumi – līdz 40% no neto ienākumiem un termiņš – līdz 30 gadiem; energoefektīvam mājoklim jeb zaļajai hipotēkai limiti ir labvēlīgāki. Altum garantija palīdz ģimenēm ar mazākiem uzkrājumiem. Pirms lēmuma aprēķini maksājumu un stresa testu kalkulatorā un ieplāno arī valsts nodevas un citas darījuma izmaksas.

Bieži uzdotie jautājumi par hipotekāro kredītu

Kas ir hipotekārais kredīts?

Tas ir kredīts, kura nodrošinājums ir nekustamais īpašums, ieķīlāts ar hipotēku zemesgrāmatā. Privātpersonām visbiežāk tas ir mājokļa kredīts dzīvokļa vai mājas iegādei uz termiņu līdz 30 gadiem.

Kāda pirmā iemaksa vajadzīga hipotekārajam kredītam?

Kredīts var būt līdz 90% no mājokļa vērtības, tātad pirmā iemaksa – vismaz 10%. Ar valsts (Altum) garantiju kredīts var būt līdz 95%, un pirmo iemaksu var samazināt līdz pat 5%.

Kā darbojas Altum garantija mājokļa iegādei?

Altum sniedz bankai garantiju par daļu no kredīta, tāpēc banka var pieņemt mazāku pirmo iemaksu. Garantija paredzēta ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem; to noformē bankā, kas sadarbojas ar Altum.

Kas ir zaļā hipotēka?

Tas ir mājokļa kredīts energoefektīvam mājoklim. Latvijas Banka energoefektīviem mājokļiem pieļauj maksājumu slodzi līdz 45% no neto ienākumiem un kredītu līdz 8 gadu ienākumiem, tāpēc pieejamā summa var būt lielāka.

Kādi mājokļi atbilst zaļajai hipotēkai?

Energoefektivitāti apliecina ēkas energosertifikāts. Kādu klasi banka uzskata par zaļu, nosaka katra banka, tāpēc pirms darījuma pieprasi energosertifikātu un noskaidro bankas kritērijus.

Vai zaļā hipotēka ir pieejama renovācijai?

Jā, energoefektivitātes uzlabošanu var finansēt ar zaļo patēriņa kredītu vai papildu finansējumu esošai hipotēkai. Privātmāju atjaunošanai Altum īsteno arī atsevišķu atbalsta programmu.

Kādas valsts nodevas jāmaksā, pērkot mājokli ar kredītu?

Par īpašuma tiesību nostiprināšanu – 1,5% no vērtības (ne vairāk kā 50 000 EUR), par hipotēkas nostiprināšanu – 0,1% no kredīta summas. Ģimenēm ar bērniem īpašuma nodeva ir samazināta, bet hipotēkas nodeva netiek piemērota.

Kas notiek ar maksājumu, ja EURIBOR pieaug?

Mainīgas likmes kredītam maksājums pieaug. Piemēram, 135 000 EUR uz 30 gadiem pie likmes 4,1% maksājums ir 652,32 EUR, bet pie 6,1% – 818,09 EUR. Pārbaudi to kalkulatora stresa testā.

Vai var pārkreditēt hipotekāro kredītu citā bankā?

Jā. Kopš 2024. gada 23. februāra tas ir vienkāršāk un lētāk. Bieži ir vērts vispirms lūgt esošajai bankai samazināt maržu.