Hypotéka pre mladých už dnes neznamená štátny príspevok k úroku, ako to bolo kedysi. Štát mladým do 35 rokov pomáha inak – daňovým bonusom na zaplatené úroky až do výšky 1 200 € ročne, výhodným úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania s úrokom 1 % a od 1. januára 2027 aj miernejším pravidlom Národnej banky Slovenska, podľa ktorého si mladí pri prvom bývaní budú môcť požičať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri byte za 200 000 € to znamená, že namiesto 40 000 € vlastných zdrojov bude stačiť 20 000 €.
V tomto návode zistíte, kto má na jednotlivé formy podpory nárok, ako si vypočítať a uplatniť daňový bonus, kedy a pre koho bude platiť 90 % hypotéka a ako funguje úver zo ŠFRB pre mladé rodiny. Poradíme vám aj, ako si pripraviť vlastné zdroje a na čo si dať pozor, ak vám s hypotékou pomáhajú rodičia. Kalkulačka nižšie prepočíta vašu situáciu podľa pravidiel NBS – v poli „Typ žiadateľa“ si zvoľte variant pre mladých.
Aktualizované: 15. októbra 2026 · Overené z: Národná banka Slovenska, zákon o dani z príjmov (§ 33a), Štátny fond rozvoja bývania
V skratke
- Daňový bonus: 50 % zaplatených úrokov, najviac 1 200 € ročne počas 5 rokov – pre žiadateľov vo veku 18 až 35 rokov s príjmom do 1,6-násobku priemernej mzdy (zmluvy od 1. 1. 2024).
- 90 % hypotéka od 1. 1. 2027: pre mladých do 35 rokov, ktorí nevlastnia bývanie a kupujú alebo stavajú prvé; dostupnosť závisí od pripravenosti bánk.
- Úver ŠFRB: úrok 1 %, až 100 % ceny, najviac 180 000 €, pre manželov do 35 rokov a rodiny s príjmom do 5-násobku životného minima; žiadosti od 15. januára do 31. augusta.
- Limit splátok DSTI 60 % platí aj pre mladých – vyššie LTV neznamená, že unesiete vyššiu splátku.
Kalkulačka hypotéky pre mladých
Nehnuteľnosť a úver
Domácnosť a príjem
Orientačný výpočet podľa pravidiel NBS: LTV (všetky úvery zabezpečené nehnuteľnosťou / jej hodnota), DSTI 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima (od 1. 7. 2026: 295,22 € prvý dospelý, 205,96 € ďalší, 134,80 € dieťa) so splátkou testovanou pri úroku vyššom o 2 p. b. (najviac 6 %, ak je sadzba nižšia), DTI najviac 8-násobok ročného čistého príjmu, splatnosť najviac 30 rokov. Banka posudzuje aj vek, druh príjmu, register a hodnotu podľa znaleckého posudku.
Kedysi „hypotéka pre mladých“ znamenala konkrétny produkt so štátnym príspevkom k úroku. Pri nových zmluvách sa tento príspevok už neposkytuje – nahradil ho daňový bonus na zaplatené úroky. Banky síce naďalej ponúkajú hypotéky s označením „pre mladých“, ide však o ich vlastné zvýhodnenie, napríklad nižší úrok alebo odpustený poplatok, nie o osobitný zákonný produkt.
Mladý človek, ktorý dnes kupuje prvé bývanie, má k dispozícii tri samostatné formy podpory, ktoré sa dajú kombinovať:
| Podpora | Čo prináša | Hlavná podmienka |
|---|---|---|
| Daňový bonus | Až 1 200 € ročne počas 5 rokov | Vek 18–35 rokov, príjem do 1,6-násobku priemernej mzdy |
| 90 % hypotéka (od 1. 1. 2027) | Stačí 10 % vlastných zdrojov namiesto 20 % | Do 35 rokov, bez vlastnej rezidenčnej nehnuteľnosti |
| Úver zo ŠFRB | Úrok 1 %, až 100 % ceny | Manželia do 35 rokov alebo rodiny s deťmi, príjmový limit |
Všeobecné pravidlá hypoték – limity NBS, fixáciu, vedľajšie náklady či refinancovanie – nájdete v hlavnom návode hypotéka – podmienky, úroky a koľko si môžete požičať. Tu sa venujeme len tomu, čo je pre mladých iné.
Daňový bonus na zaplatené úroky: podmienky a výpočet
Daňový bonus upravuje § 33a zákona o dani z príjmov. Štát vám vráti polovicu úrokov, ktoré ste banke za rok zaplatili, a to buď znížením dane, alebo vyplatením rozdielu. Podmienky sa líšia podľa toho, kedy ste úverovú zmluvu uzavreli:
| Zmluvy od 1. 1. 2024 | Zmluvy do 31. 12. 2023 | |
|---|---|---|
| Vek pri žiadosti | 18 až 35 rokov | 18 až 35 rokov |
| Príjmový limit | 1,6-násobok priemernej mzdy (pri úveroch z roku 2026: 2 592 € mesačne) | 1,3-násobok priemernej mzdy |
| Výška bonusu | 50 % úrokov, najviac 1 200 € ročne | 50 % úrokov, najviac 400 € ročne, z úveru do 50 000 € |
| Trvanie | 5 po sebe idúcich rokov | 5 po sebe idúcich rokov |
| Nehnuteľnosť | Jeden byt alebo rodinný dom na Slovensku, výlučne na vlastné trvalé bývanie s blízkymi osobami | |
Modelový príklad: Hypotéka 150 000 € na 30 rokov s úrokom 3,9 %. V prvom celom roku zaplatíte na úrokoch približne 5 800 €. Polovica je 2 900 €, bonus je však obmedzený na 1 200 €. Za 5 rokov tak môžete dostať späť až 6 000 €. Prvý a posledný rok sa počítajú pomerne podľa mesiacov, keď ste úroky platili.
Spoludlžníci: Ak si úver beriete napríklad s partnerom, posudzuje sa vek a príjem každého z vás; spoločný priemerný mesačný príjem sa porovnáva s dvojnásobkom limitu. Kto je už spoludlžníkom na inom úvere s bonusom, nárok nemá.
Ako si bonus uplatniť: v daňovom priznaní alebo v ročnom zúčtovaní u zamestnávateľa za daný rok – za rok 2026 teda v roku 2027. K žiadosti priložíte potvrdenie banky o zaplatených úrokoch.
Hypotéka na 90 % od 1. 1. 2027
Najväčšou prekážkou mladých pri kúpe bývania nie je splátka, ale vlastné zdroje. Národná banka Slovenska preto od 1. januára 2027 zvyšuje limit LTV pre mladých na 90 %. Nárok bude mať žiadateľ, ktorý:
- má menej ako 35 rokov,
- nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť – byt ani dom,
- úver použije na kúpu alebo výstavbu prvého bývania.
Mladý žiadateľ, ktorý už jednu nehnuteľnosť vlastní, spadá do bežného limitu 80 %. Banka môže aj naďalej požičať menej, než dovoľuje limit, a sprístupnenie 90 % hypoték bude závisieť od toho, kedy sú banky pripravené overovať vlastníctvo v katastri.
| Byt za 200 000 €, 30 rokov, 3,9 % | Vlastné zdroje | Hypotéka | Splátka |
|---|---|---|---|
| LTV 80 % (do konca roka 2026) | 40 000 € | 160 000 € | 754,67 € |
| LTV 90 % (mladí od 1. 1. 2027) | 20 000 € | 180 000 € | 849,00 € |
Vyššie LTV teda ušetrí 20 000 € vlastných zdrojov, ale zvýši splátku o takmer 95 € mesačne. Limit splátok DSTI 60 % sa nemení – ak na vyššiu splátku nemáte príjem, 90 % hypotéku nedostanete. Pre mladých s príjmom, ktorý spĺňa podmienky daňového bonusu, NBS zároveň zvyšuje hranicu výnimky z limitu celkového dlhu (DTI) z 9 na 10.
Úver zo ŠFRB pre mladé rodiny s úrokom 1 %
Štátny fond rozvoja bývania poskytuje v rámci podpory „Bývajte vo svojom“ úver na kúpu alebo výstavbu bytu či domu s pevným úrokom 1 % ročne. Ide o najlacnejší zdroj financovania bývania na Slovensku, no s prísnymi podmienkami:
| Podmienka | Úver ŠFRB |
|---|---|
| Kto | Manželia, z ktorých ani jeden nemá viac ako 35 rokov; bez vekového limitu aj rodičia dieťaťa do 6 rokov, osamelí rodičia a ďalšie skupiny podľa podmienok fondu |
| Príjem domácnosti | Najviac 5-násobok životného minima – pri dvoch dospelých od 1. 7. 2026 približne 2 506 € čistého mesačne; zároveň musí stačiť na splátku |
| Výška | Až 100 % obstarávacej ceny, najviac 180 000 € |
| Splatnosť | Až 40 rokov, úver musí byť splatený do 65 rokov veku |
| Veľkosť | Byt najviac 80 m², rodinný dom najviac 120 m² podlahovej plochy |
| Žiadosti | Od 15. januára do 31. augusta; fond rozhodne do 31. decembra |
| Bonus za dieťa | Zníženie úveru o 2 000 € pri narodení alebo osvojení dieťaťa, ktoré s vami žije aspoň rok |
Úver zo ŠFRB je výhodný najmä pre mladé rodiny s nižším príjmom, ktoré by na bežnú hypotéku nedosiahli. Nevýhodou je dlhšie vybavovanie – žiadosť podáte v určenom období a rozhodnutie príde až do konca roka – a obmedzenia na veľkosť nehnuteľnosti. Aktuálne podmienky a formuláre nájdete na stránke Štátneho fondu rozvoja bývania.
Ako si pripraviť vlastné zdroje
- Stavebné sporenie – popri úsporách dostávate štátnu prémiu a po splnení podmienok aj nárok na stavebný úver.
- Dar od rodičov – zdokumentujte ho darovacou zmluvou alebo prevodom s jasným označením. Pôžička od rodičov sa môže započítať do vašej zadlženosti.
- Rodičia ako spoludlžníci – ich príjem pomôže pri DSTI, no banka posúdi aj ich vek a záväzky a rodičia ručia za celý úver.
- Ručenie nehnuteľnosťou rodičov – banka môže založiť aj ich byt či dom a požičať vám viac. Rodičia však v prípade vášho nesplácania riskujú vlastné bývanie, a to by mali vedieť.
- Spotrebný úver na akontáciu – neodporúčame. Jeho splátka sa započíta do limitov a často znemožní schválenie hypotéky.
Postup a kontrolný zoznam
- Zistite, na čo máte nárok: daňový bonus (vek a príjem), 90 % hypotéka (od 1. 1. 2027, bez vlastnej nehnuteľnosti), úver ŠFRB (príjmový limit, termín žiadostí).
- Prepočítajte si splátku v kalkulačke vyššie – zvoľte typ žiadateľa „Do 35 rokov, prvé bývanie“.
- Pripravte vlastné zdroje a rezervu na vedľajšie náklady a niekoľko splátok.
- Porovnajte ponuky bánk a opýtajte sa, kedy začnú poskytovať 90 % hypotéky.
- Uzavrite zmluvu skôr, ako dovŕšite 35 rokov – pre bonus aj 90 % hypotéku rozhoduje vek pri žiadosti.
- Každý rok si vyžiadajte potvrdenie o úrokoch a uplatnite bonus v daňovom priznaní alebo ročnom zúčtovaní.
Časté otázky
Existuje ešte štátny príspevok pre mladých k hypotéke?
Pri nových zmluvách nie. Nahradil ho daňový bonus na zaplatené úroky – pri zmluvách od 1. 1. 2024 až 1 200 € ročne počas 5 rokov.
Kto má nárok na daňový bonus na zaplatené úroky?
Žiadateľ, ktorý mal pri žiadosti o úver 18 až 35 rokov, jeho príjem neprekročil 1,6-násobok priemernej mzdy (pri úveroch z roku 2026: 2 592 € mesačne) a úver použije na jedno vlastné trvalé bývanie.
Koľko je daňový bonus na hypotéku?
50 % zaplatených úrokov, najviac 1 200 € ročne pri zmluvách od 1. 1. 2024 (pri starších zmluvách najviac 400 €). Bonus sa poskytuje 5 po sebe idúcich rokov.
Od kedy bude hypotéka na 90 % pre mladých?
Od 1. januára 2027, pre žiadateľov do 35 rokov, ktorí nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a kupujú alebo stavajú prvé bývanie. Dostupnosť bude závisieť od pripravenosti jednotlivých bánk.
Musím mať pri 90 % hypotéke vyšší príjem?
Áno, vyšší úver znamená vyššiu splátku a limit DSTI 60 % sa nemení. Pri byte za 200 000 € je splátka 90 % hypotéky pri úroku 3,9 % na 30 rokov približne 849 € oproti 755 € pri 80 %.
Aké sú podmienky úveru zo ŠFRB pre mladých?
Manželia do 35 rokov alebo rodiny s malými deťmi, príjem domácnosti najviac 5-násobok životného minima, byt do 80 m² alebo dom do 120 m². Úrok je 1 %, úver až do 100 % ceny, najviac 180 000 €.
Kedy sa podáva žiadosť o úver zo ŠFRB?
Od 15. januára do 31. augusta príslušného roka. Fond o žiadosti rozhodne do 31. decembra.
Môžu mi rodičia pomôcť s hypotékou?
Áno – darom na vlastné zdroje, ako spoludlžníci alebo ručením svojou nehnuteľnosťou. Pri spoludlžníctve a ručení však preberajú riziko za váš úver vrátane možnej straty vlastného bývania.
Ďalšie návody pre Slovensko
Tento článok má informačný charakter a nenahrádza finančné ani daňové poradenstvo. Modelové výpočty používajú priemernú sadzbu podľa NBS, nie ponuky konkrétnych bánk. Pravidlá sme overili k 15. 10. 2026 (Národná banka Slovenska, § 33a zákona č. 595/2003 Z. z., Štátny fond rozvoja bývania). Podmienky ŠFRB sa môžu každý rok meniť – pred podaním žiadosti si ich overte na stránke fondu. kreeu.com neposkytuje úvery ani nesprostredkúva konkrétne banky.
